Kat maliklerinin yönetim gideri gibi para borçlarının yanında,

• Ortak alanları ve kendi bağımsız bölümlerini diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanma,
• Ana gayrimenkulün bakımı için gerekenleri yapma,
• Kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek değişikliklerde bulunmama,
• Ana yapının korunması için gerekli giderlere katılma gibi yükümlülükleri de bulunmaktadır.

Tüm bu hakların ihlaline karşı diğer kat maliklerine sağlanan en etkili hak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde belirtilen devir davası açma hakkıdır.

Yargıtay’ın en çok önem verdiği nokta ortak yaşam alanlarında belirlenen kuralların ortak hayatın sağlıklı ve huzurlu olarak devamı amacıyla düzenlenmiş olması ve maddenin düzenlenmesinde borcu yerine getirmesinden ziyade çekilmez hali sona erdirmenin amaçlanmasıdır.

Sonuç olarak KMK 25’e göre kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

ŞARTLAR:

• Bağımsız bölümünün devri istenen kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi:
• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
• Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi

-Bu durumda hakimin müdahalesinin talep edilmesi, verilen karardaki emrin davalıya infazı için usulüne uygun bir şekilde uyarılması veya icra aracılığı ile tebliğ yapılması gerekmektedir.[1]

• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması

-Öğrenme tarihinden itibaren 6 ay içinde her halde 5 yıl içinde dava hakkının kullanılması ile taşınmazın devri istenebilir.

• Mevcut durumun diğer kat malikleri için çekilmez hal teşkil etmesi

• Taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olması
• Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17.maddesine göre kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü tamamlanmış ise kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağından KMK’nun 25.maddesi bu taşınmazlar yönünden uygulama imkanı bulunacaktır.[2]

UYGULAMA:

• Aksi kararlaştırılmış olmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek karar doğrultusunda dava açılabilir. Kat malikleri kurulu kararı dava açılabilmesi için ön şarttır. Çoğunluk sağlanamaz ise dava kat maliklerinden herhangi biri tarafından da açılabilir. Bu durumda davayı açan kat maliki devrin yalnızca kendisine yapılmasını talep edebilir.
• Bağımsız bölümün devrine karar verilecek ise hüküm tarihine en yakın tarihteki değeri esas alınarak kat malikleri tarafından mahkeme veznesine depo edilerek mülkiyetin kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi istenir. Belirlenen depo bedelinin davacılar tarafından yatırılması için hakimin resen belirleyeceği bir süre tayin edilir.
• Davayı mutlak surette kat malikinin açması gerekmektedir, davanın kat maliki olmayan yönetici tarafından açılması mümkün bulunmamaktadır.[3]

KAYNAKÇA:

Kat Mülkiyeti Kanunu, http://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf  26.07.2018

http://www.kazanci.com/kho2/ibb/ara.htm , 26.07.2018

ELİF  YILDIZ

[1] Yargıtay 18.HD  2003/8423 E., 2013/10272 K.

[2] Yargıtay 18.HD 1994/7814 E,, 11714 K.

[3] YHGK, 1998/5-816 E., 1984/792 K.